Hoe mogen we u helpen?

Hypotheekvormen

Er zijn verschillende hypotheekvormen mogelijk bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek. Sinds 1 januari 2013 zijn er regels veranderd die ervoor hebben gezorgd dat er meer moet worden afgelost. Vaak wordt er ook gesproken van een aflossingsvorm. U heeft directe vormen van aflossing in de vorm van een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. Voor 2013 waren vooral hypotheekvormen met een aflossing achteraf populair in verband met de maximalisering van het fiscale voordeel.

Hoe ziet zo'n annuïteitenhypotheek eruit?

U betaalt natuurlijk gewoon rente over de hypotheek die u hebt afgesloten. Daarnaast betaalt u jaarlijks (of iedere maand) een heel klein bedrag extra als aflossing.

Bij een annuïteit blijft de optelsom van die rente plus die aflossing gelijk. U weet dus precies waar u aan toe bent. (mits uiteraard de hypotheekrente niet wijzigt).

Ieder jaar betaalt u dus een klein beetje van uw hypotheekschuld terug. Daardoor daalt ieder jaar ook het bedrag dat u aan rente verschuldigd bent. En dat geeft dan weer ruimte om ieder jaar iets meer af te lossen.

Daarbij komt dat de rente aftrekbaar is. Daardoor betaalt u minder inkomstenbelasting: de 'belastingteruggave'.

Overigens zult u merken, dat die in de loop der jaren wel heel langzamerhand steeds kleiner wordt. 

Een annuïteitenhypotheek is een hypotheek waarbij de bruto maandlasten vast zijn zolang de rente gelijk blijft. De automatische incasso bij de geldverstrekker is dus gelijk iedere maand. Wordt de rente bijvoorbeeld aangepast doordat u heeft afgelost op de hypotheek dan daalt ook de last mee. Soms kan er ook worden gekozen voor een kortere looptijd wanneer er een extra aflossing is gedaan op de hypotheek. Doordat er steeds meer wordt afgelost naar verhouding gedurende de looptijd zullen de netto maandlasten langzaamaan stijgen. Bij een zeer lage rentestand is van de brutomaandlasten het grootste gedeelte aflossing. De annuïteitenhypotheek is tegenwoordig de meest gebruikte hypotheekvorm binnen het hypotheekadvies. Dit komt omdat een directe aflossing verplicht is voor nieuwe hypotheken wanneer u gebruik wenst te maken van de hypotheekrenteaftrek.

En dan de lineaire hypotheek 

Ook bij de lineaire hypotheek betaalt u gewoon rente over de uitstaande hypotheekschuld. En ook hier betaalt u de lening in maximaal 30 jaren terug.

Maar bij de lineaire hypotheek is de aflossing in het begin beduidend hoger. Hier zijn het zelfs vaste bedragen. Dat maakt de lineaire hypotheek in de beginjaren ook beduidend duurder dan de annuïteit.

Bij een lineaire hypotheek heeft u zowel een dalende bruto maandelijkse last als een netto maandelijkse last. Dit komt omdat de maandelijkse last wordt berekend aan de hand van het hypotheekbedrag gedeeld door het aantal maanden vermeerdert met de rente over het uitstaande hypotheeksaldo. Stel dat de hypotheeksom € 360.000,- is en de looptijd 30 jaar oftewel 360 maanden, dan is uw aflossing € 1.000,- per maand. Tel daar voor de eerste maand € 360.000,- x rentepercentage / 12 maanden bij op en u heeft de maandlast berekend voor de eerste maand. Een lineaire hypotheek is over de gehele looptijd de meest voordelige hypotheek. Daar staat tegenover dat u wel begint met een relatief hoge aanvangslast ten opzichte van de annuïteitenhypotheek. Het omslagpunt ligt ongeveer halverwege de looptijd van de hypotheek.

En de oude vormen dan?

Het waren er veel. Want er was ook veel toegestaan. Spaarhypotheken, beleggershypotheken, hoog-laag constructies, premiedepots, hypotheken met een beleggingsverzekering, groeihypotheken, al die oude vormen bestaan nog steeds. En ze blijven over het algemeen (voorlopig) gewoon vallen onder de 'oude fiscale spelregels'.

Bent u al huisbezitter, gaat u verhuizen en wilt u uw oude hypotheek meenemen? Dan zijn daar nog steeds ruime mogelijkheden voor. Maar wie nu voor het eerst een eigen huis koopt, kan er jammer genoeg geen gebruik meer van maken.

Erg adviesgevoelige materie. Dat wel.

Maar daar maken we graag tijd voor vrij.

Beleggingshypotheek

Een beleggingshypotheek is een hypotheekvorm waarbij er aan de hypotheek een aparte polis zit gekoppeld. Deze polis is een beleggingsverzekering, maar kan ook een beleggingsrekening zijn (BEW). De beleggingshypotheek kwam voorheen regelmatig voor en heeft een negatief imago door onder andere negatieve beleggingsresultaten en te hoge kosten. De kenmerken voor deze hypotheek zijn lage maandlasten en onzekerheid over de aflossing op einddatum van de hypotheek. Het risico is dus hoger dan bij een Spaarhypotheek of Bankspaarhypotheek. Wanneer de resultaten positiever uitpakken dan kan er ook meer worden opgebouwd dan het oorspronkelijk doelkapitaal.

Spaarhypotheek

Een traditionele spaarhypotheek is een hypotheekvorm waarbij achteraf wordt afgelost. U heeft een aflossingsvrije hypotheek met daar een gekoppelde spaarverzekering. Deze verzekering keert een gegarandeerd bedrag uit na het verstrijken van de looptijd van de polis en met dit bedrag kan de hypotheek volledig worden afgelost. De rente op de spaarpolis is gekoppeld aan de hypotheekrente. Wanneer de rentevaste periode afloopt en de rentestand stukken lager is dan de eerste rentevaste periode zal er in de resterende periode meer moeten worden afgelost om het gegarandeerde spaardoel te kunnen behalen. Tegenwoordig ziet u dan ook dat het in algemeen genomen het niet altijd gunstig is om de spaarpolis voort te zetten naar een andere spaarconstructie. Deze laatste transactie heet een Fiscaal Geruisloos Voortzetting.

Bankspaarhypotheek

Als tegenhanger van de traditionele spaarhypotheek is in 2008 een bancair fiscaal gunstige variant geïntroduceerd, de bankspaarhypotheek. Deze hypotheekvorm bestaat ook weer net als bij de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek uit twee verschillende onderdelen. De eerste is de hypotheek, de geldlening en de tweede is een geblokkeerde spaarrekening. De opgebouwde waarde valt in box 1, wat betekent dat hier geen vermogensbelasting betaald hoeft te worden. De uitkering komt in vastgestelde situaties ook onbelast tot uitkering. De laatste jaren zijn de regels omtrent deze zogenaamde SEW (Spaarrekening Eigen Woning) verder versoepeld. Zo kunt u de waarde bijvoorbeeld ook laten verrekenen bij verkoop van de woning om de hypotheekschuld mee te verlagen en hoeft u dus niet in alle situaties de hele looptijd van 15 jaar of 20 jaar af te wachten om gebruik te mogen maken van een bepaalde vrijstelling.

Fiscale spelregels zijn van groot belang
Nederland neemt internationaal op hypotheekterrein een heel bijzondere plaats in. Want in Nederland is de rente die voor een hypotheek betaald moet worden, al sinds jaar en dag aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Het heeft tot gevolg dat wie hypotheekrente betaalt minder inkomstenbelasting verschuldigd is. En dankzij die maatregel kunnen veel mensen een huis kopen.

Die aftrekbaarheid heeft de afgelopen decennia tot heel wat 'oneigenlijk gebruik' geleid. Met als gevolg, dat de overheid mede daardoor jaar in jaar uit heel wat mis liep aan inkomstenbelasting.

Een aantal jaren geleden was dat voor de overheid dan ook aanleiding om aan die onbeperkte aftrekbaarheid paal en perk te gaan stellen. 

Het heeft ertoe geleid, dat hypotheekrente in nieuwe gevallen eigenlijk alleen nog aftrekbaar is indien met name:

  • de hypotheek is aangegaan voor de aankoop van een eigen woning
  • of voor de verbouw van de eigen woning
  • de woning door de koper zelf wordt bewoond
  • of door hem werd bewoond, maar nu leeg staat en in de verkoop is (daar zijn wel grenzen van toepassing)
  • en mits de hypotheek in maximaal 30 jaren wordt afgelost middels 'annuïteiten', via de lineaire methode of een combinatie van die twee.
  • Plus nog een aantal andere spelregels, waaronder die van de de belangrijke 'eigen-woning-reserve', beter bekend onder de naam de 'verhuisregel'
Wat gaat de hypotheekrente doen?
meer informatie
Wat is het voordeel van hypotheek oversluiten?
meer informatie
Hypotheekrente nu al vanaf: (Bekijk hier alle rentes)
meer informatie