Hypotheekvormen

Er zijn verschillende hypotheekvormen mogelijk bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek. Sinds 1 januari 2013 zijn er regels veranderd die er voor hebben gezorgd dat er meer moet worden afgelost. Vaak wordt er ook gesproken van een aflossingsvorm. Je hebt directe vormen van aflossing in de vorm van een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. Voor 2013 waren vooral hypotheekvormen met een aflossing achteraf populair in verband met de maximalisering van het fiscale voordeel.

Annuïteitenhypotheek

Een annuïteitenhypotheek is een hypotheek waarbij de bruto maandlasten vast zijn zolang de rente gelijk blijft. De automatische incasso bij de geldverstrekker is dus gelijk iedere maand. Wordt de rente bijvoorbeeld aangepast doordat je hebt afgelost op de hypotheek dan daalt ook de last mee. Soms kan er ook worden gekozen voor een kortere looptijd wanneer er een extra aflossing is gedaan op de hypotheek. Doordat er steeds meer wordt afgelost naar verhouding gedurende de looptijd zullen de netto maandlasten langzaamaan stijgen. Bij een zeer lage rentestand is van de brutomaandlasten het grootste gedeelte aflossing. De annuïteitenhypotheek is tegenwoordig de meest gebruikte hypotheekvorm binnen het hypotheekadvies. Dit komt omdat een directe aflossing verplicht is voor nieuwe hypotheken wanneer je gebruik wenst te maken van de hypotheekrenteaftrek.

Lineaire hypotheek

Bij een lineaire hypotheek heb je zowel een dalende bruto maandelijkse last als een netto maandelijkse last. Dit komt omdat de maandelijkse last wordt berekend aan de hand van het hypotheekbedrag gedeeld door het aantal maanden vermeerdert met de rente over het uitstaande hypotheeksaldo. Stel dat de hypotheeksom € 360.000,- is en de looptijd 30 jaar oftewel 360 maanden, dan is je aflossing € 1.000,- per maand. Tel daar voor de eerste maand € 360.000,- x rentepercentage / 12 maanden bij op en je hebt de maandlast berekend voor de eerste maand. Een lineaire hypotheek is over de gehele looptijd de meest voordelige hypotheek. Daar staat tegenover dat je wel begint met een relatief hoge aanvangslast ten opzichte van de annuïteitenhypotheek. Het omslagpunt ligt ongeveer halverwege de looptijd van de hypotheek.

Beleggingshypotheek

Een beleggingshypotheek is een hypotheekvorm waarbij er aan de hypotheek een aparte polis zit gekoppeld. Deze polis is een beleggingsverzekering, maar kan ook een beleggingsrekening zijn (BEW). De beleggingshypotheek kwam voorheen regelmatig voor en heeft een negatief imago door onder andere negatieve beleggingsresultaten en te hoge kosten. De kenmerken voor deze hypotheek zijn lage maandlasten en onzekerheid over de aflossing op einddatum van de hypotheek. Het risico is dus hoger dan bij een Spaarhypotheek of Bankspaarhypotheek. Wanneer de resultaten positiever uitpakken dan kan er ook meer worden opgebouwd dan het oorspronkelijk doelkapitaal.

Spaarhypotheek

Een traditionele spaarhypotheek is een hypotheekvorm waarbij achteraf wordt afgelost. Je hebt een aflossingsvrije hypotheek met daar een gekoppelde spaarverzekering. Deze verzekering keert een gegarandeerd bedrag uit na het verstrijken van de looptijd van de polis en met dit bedrag kan de hypotheek volledig worden afgelost. De rente op de spaarpolis is gekoppeld aan de hypotheekrente. Wanneer de rentevaste periode afloopt en de rentestand stukken lager is dan de eerste rentevaste periode zal er in de resterende periode meer moeten worden afgelost om het gegarandeerde spaardoel te kunnen behalen. Tegenwoordig zie je dan ook dat het in algemeen genomen het niet altijd gunstig is om de spaarpolis voort te zetten naar een andere spaarconstructie. Deze laatste transactie heet een Fiscaal Geruisloos Voortzetting.

Bankspaarhypotheek

Als tegenhanger van de traditionele spaarhypotheek is in 2008 een bancair fiscaal gunstige variant geïntroduceerd, de bankspaarhypotheek. Deze hypotheekvorm bestaat ook weer net als bij de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek uit twee verschillende onderdelen. De eerste is de hypotheek, de geldlening en de tweede is een geblokkeerde spaarrekening. De opgebouwde waarde valt in box 1, wat betekent dat hier geen vermogensbelasting betaald hoeft te worden. De uitkering komt in vastgestelde situaties ook onbelast tot uitkering. De laatste jaren zijn de regels omtrent deze zogenaamde SEW (Spaarrekening Eigen Woning) verder versoepeld. Zo mag je de waarde bijvoorbeeld ook laten verrekenen bij verkoop van de woning om de hypotheekschuld mee te verlagen en hoef je dus niet in alle situaties de hele looptijd van 15 jaar of 20 jaar af te wachten om gebruik te mogen maken van een bepaalde vrijstelling.