Toegankelijkheid koopwoningmarkt onder druk: waarom inkomen vaak niet meer genoeg is om een huis te kopen

Voor veel huishoudens voelt het alsof een huis kopen steeds verder uit zicht raakt. Dat gevoel wordt bevestigd door de eerste Toegankelijkheidsmonitor Koopwoningmarkt van het CPB uit maart 2026. De afgelopen tien jaar zijn huizenprijzen veel sneller gestegen dan de leencapaciteit van huishoudens. Daardoor is inkomen alleen steeds vaker onvoldoende om een koopwoning te financieren.

Vooral starters, alleenstaanden en huishoudens met één inkomen merken dat de afstand tot de koopmarkt groter wordt. Vermogen speelt een steeds belangrijkere rol bij het daadwerkelijk kunnen kopen van een woning.

Huizenprijzen stijgen harder dan wat u kunt lenen

De mediane koopprijs is sinds 2015 fors toegenomen en lag in 2024 op ruim 400.000 euro. In 2015 kon een mediaan huishouden de mediane koopwoning nog financieren met een hypotheek op basis van het inkomen. In 2024 is een kloof ontstaan van meer dan 100.000 euro tussen de mediane koopprijs en de maximale leencapaciteit op basis van het mediane inkomen.

Inmiddels is bijna twee keer modaal inkomen nodig om de mediane koopwoning te kunnen bekostigen. Dat laat zien hoe sterk de verhouding tussen inkomen en woningprijzen is verschoven.

Minder betaalbare woningen en grotere rol voor eigen vermogen

De gevolgen zijn zichtbaar in heel Nederland. Het aandeel koopwoningen dat bereikbaar is met de leencapaciteit van een mediaan huishouden daalde van 61 procent in 2015 naar 21 procent in 2024. In de vier grootste steden is nog slechts 18 procent van de woningen toegankelijk voor een mediaan huishouden. Voor eenpersoonshuishoudens is de situatie nog lastiger, omdat hun leencapaciteit doorgaans te laag is om zelfstandig een mediane koopwoning te financieren.

Omdat inkomen steeds vaker tekortschiet, wordt eigen vermogen belangrijker. Het verschil tussen koopprijs en leencapaciteit is sinds 2015 opgelopen tot meer dan 100.000 euro. Dat verschil wordt overbrugd met spaargeld, overwaarde van een eerdere woning of financiële steun van familie. Tegelijk beschikt een groot deel van de jonge huishoudens over beperkte buffers. Ongeveer 45 procent van de 27 tot 34 jarigen heeft minder dan 10.000 euro spaargeld. Ook blijkt dat kopers steeds vaker relatief vermogende ouders hebben, vooral in regio’s waar de toegankelijkheid het laagst is.

Leennormen beschermen, maar begrenzen ook

Leennormen bepalen hoeveel een huishouden maximaal mag lenen op basis van inkomen en woningwaarde. Ze zijn bedoeld om problematische schulden te voorkomen en financiële stabiliteit te waarborgen.

Een verruiming van de inkomensnorm kan de toegankelijkheid voor bepaalde groepen tijdelijk verbeteren, maar leidt volgens het CPB doorgaans ook tot hogere huizenprijzen en meer schulden. Een verdere aanscherping kan de prijsontwikkeling afremmen, maar vergroot het belang van eigen vermogen. Volgens het CPB ligt structurele verbetering daarom vooral in het vergroten van het woningaanbod en het verminderen van prijsopdrijvende prikkels in de koopmarkt.

Huis kopen in 2026: 5 praktische stappen in een krappe woningmark

Wilt u ondanks de huidige marktsituatie een huis kopen? Met een duidelijke aanpak vergroot u uw kansen en voorkomt u teleurstelling.

• Breng niet alleen uw maximale, maar vooral uw verantwoorde hypotheek in kaart, passend bij uw maandlasten en toekomstplannen
• Inventariseer uw eigen middelen, zoals spaargeld of een eventuele schenking, en bepaal welk deel u wilt inzetten
• Kijk breder dan alleen populaire wijken en woningtypen, bijvoorbeeld naar omliggende regio’s of appartementen
• Zorg dat uw financiële dossier compleet is zodat u snel kunt schakelen bij een geschikte woning
• Laat u begeleiden door een financieel adviseur die meekijkt naar rente, voorwaarden, risico’s en lange termijn betaalbaarheid

Koopwoningmarkt 2026: hoe vindt u toch een woning?

De cijfers van het CPB laten zien dat een huis kopen in 2026 vraagt om meer dan alleen een goed inkomen. Inzicht in uw totale financiële positie is minstens zo belangrijk. Wie vooraf duidelijkheid heeft over leencapaciteit, eigen middelen en risico’s, staat sterker in het koopproces.

Bij EVR helpen wij u om uw situatie helder in kaart te brengen. We kijken naar uw inkomen, vermogen, hypotheekruimte en toekomstplannen. Zo voorkomt u verrassingen, vergroot u uw onderhandelingspositie en weet u precies wat wél haalbaar is in deze markt. Advies nodig? Plan een vrijblijvend adviesgesprek met één van onze adviseurs met behulp van ons afspraakformulier. Wij helpen u graag verder.