Hulp van familie bij aankoop van een woning

Familiehypotheek

Een huis kopen lukt niet altijd met een reguliere hypotheek. Misschien is het inkomen net te laag, of is de woning duurder dan de bank wil financieren. In zo’n geval kan een familiehypotheek, ook wel bekend als een familiebank-constructie, uitkomst bieden. Hiermee leent u als kind geld van uw ouders (of grootouders) om tóch uw woonwens mogelijk te maken.

Maar hoe werkt een familiehypotheek precies? Wij leggen het helder uit, zodat u als ouder of koper weloverwogen keuzes kunt maken, met inzicht in de voordelen, voorwaarden en mogelijke valkuilen.

Bij EVR begeleiden we het hele proces: juridisch correct, fiscaal voordelig en afgestemd op uw situatie. Wij kijken graag met u naar uw mogelijkheden.

Maak een afspraak

Twee familieleden omhelzen elkaar, passend bij het afsluiten van een familiehypotheek via EVR.

Man bespreekt voorwaarden van een familiehypotheek met adviseur van EVR via telefoon en laptop.

Wat is een familiehypotheek?

Een familiehypotheek is een privélening voor de aankoop van een woning, verstrekt door familieleden zoals ouders of grootouders. U spreekt onderling af welke rente u hanteert, welke looptijd u kiest en hoe de aflossing plaatsvindt.

In de praktijk wordt een familiehypotheek vaak gebruikt als aanvulling op een reguliere hypotheek bij een bank. Ouders vullen dan het bedrag aan dat de bank niet kan of wil financieren, bijvoorbeeld bij een hogere woningprijs, een te lage leencapaciteit of als alternatief voor eigen spaargeld. Zolang de afspraken goed worden vastgelegd en voldoen aan de fiscale regels, accepteren banken deze constructie in veel gevallen.

Als de lening voldoet aan de voorwaarden van de Belastingdienst, kan het kind de rente aftrekken in box 1. Veel gezinnen combineren de familiehypotheek met jaarlijkse schenkingen van de rente. Dat noemen we een leen-schenkconstructie. Dit verlaagt de netto maandlasten van het kind én kan fiscaal gunstig zijn.

Voorbeeld

Hoe werkt een familiehypotheek met leen-schenkconstructie?

1. Situatie
Thomas (32) wil een woning kopen van € 360.000,-. Op basis van zijn inkomen kan hij bij de bank maximaal € 300.000,- lenen. Er blijft dus een tekort van € 60.000,- om de koop rond te krijgen.

2. Oplossing
De ouders van Thomas besluiten hem het ontbrekende bedrag van € 60.000,- te lenen via een familiebank-constructie. Alle afspraken worden samen vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst:

De rente bedraagt 4,5% (marktconform)
De looptijd is 30 jaar met een annuïtaire aflossing
De bruto maandlasten komen in het eerste jaar uit op ongeveer € 320,-
Zijn ouders schenken hem jaarlijks het betaalde rentebedrag terug (circa € 2.700,-), binnen de jaarlijkse schenkvrijstelling

Omdat de lening aan alle fiscale voorwaarden voldoet, mag Thomas de rente aftrekken in box 1. De jaarlijkse schenking zorgt ervoor dat zijn netto maandlasten aanzienlijk lager uitvallen.

3. Wat betekent dit voor Thomas en zijn ouders?
Deze constructie biedt voordelen voor zowel Thomas als zijn ouders, op financieel, fiscaal én praktisch vlak.

Thomas kan de woning alsnog kopen, zonder extra eigen geld
Hij profiteert van renteaftrek én lagere netto maandlasten
Zijn ouders behouden grip op hun vermogen, maar dragen tegelijk bij aan zijn woonwens
Door jaarlijks te schenken, verlagen ze hun vermogen in box 3
Alles is juridisch en fiscaal correct vastgelegd in een overeenkomst

EVR helpt bij het opstellen van de juiste leen- en schenkovereenkomsten, zorgt voor de fiscale afstemming en ondersteunt bij het aanmelden van de lening bij de Belastingdienst.

Voordelen van een familiehypotheek

Een familiehypotheek is meer dan alleen financiële hulp bij de aankoop van een woning. Het is een manier om elkaar binnen de familie te ondersteunen op een fiscaal en juridisch verantwoorde manier. Een familiehypotheek heeft meerdere voordelen, zowel voor de koper als de ouders:

Voor de koper

Extra leencapaciteit bovenop de bankhypotheek
Renteaftrek bij correcte opzet
Lagere netto maandlasten bij leen-schenkconstructie
Meer kans op een woning in een oververhitte markt

Voor de ouders

Financiële steun zonder directe schenking
Hoger rendement dan sparen
Vermindering van box 3-vermogen bij schenkingen
Duidelijke afspraken zorgen voor rust

Man legt voordelen van een familiehypotheek uit aan vrouw met laptop op kantoor van EVR.

Man verdiept zich online in fiscale voorwaarden van een familiebank-constructie via EVR.

Belangrijk om te weten

Fiscale voorwaarden voor renteaftrek bij een familiebank-constructie

Om gebruik te maken van renteaftrek bij een familiehypotheek, moet de lening voldoen aan een aantal fiscale voorwaarden:

De lening wordt schriftelijk vastgelegd, inclusief rente, looptijd en aflossing
De rente is marktconform, vergelijkbaar met banktarieven zonder NHG
De aflossing is annuïtair of lineair en vindt plaats binnen 30 jaar
De lening wordt aangemeld bij de Belastingdienst via de opgaaf eigenwoningschuld
Eventuele schenkingen, zoals bij een leen-schenkconstructie, worden afzonderlijk geregistreerd

Let op: sinds 2023 wordt privévermogen in box 3 belast op basis van een fictief rendement. Ouders die geld uitlenen via een familiehypotheek kunnen hierdoor te maken krijgen met een hogere belastingdruk over het uitstaande bedrag. EVR adviseert graag over hoe u dit slim en correct inricht. Onze hypotheekadviseurs staan klaar om u persoonlijk te begeleiden.

Schenken of een leen-schenkconstructie

Soms is alleen lenen niet ideaal. In dat geval kunt u kiezen voor een schenking of voor een combinatie: een leen-schenkconstructie. Beide opties zijn fiscaal voordelig, mits goed uitgevoerd. Welke vorm het beste past, hangt af van factoren zoals uw financiële situatie, fiscale doelen, onderlinge verhoudingen en toekomstige zaken zoals toeslagen, erfenissen of andere plannen. EVR denkt hierin met u mee. We kijken niet alleen naar de cijfers, maar ook naar communicatie, familieverhoudingen en juridische zekerheid. Heeft u geen spaargeld beschikbaar maar wilt u wel helpen? Dan kan garant staan voor hypotheek een passend alternatief zijn.

Belastingvrij schenken

In 2025 mogen ouders tot € 6.713,- belastingvrij schenken aan een kind. Voor grootouders of andere familieleden geldt een lagere vrijstelling van € 2.690,-. Onder voorwaarden is ook een eenmalige verhoogde schenking van € 32.195,- mogelijk, als deze wordt gebruikt voor de eigen woning. Schenkingen moeten altijd worden opgegeven bij de Belastingdienst. Overschrijdt u de vrijstelling, dan betaalt het kind schenkbelasting.

Leen-schenkconstructie

Bij een leen-schenkconstructie leent u een bedrag via een familiehypotheek. De rente wordt jaarlijks geschonken binnen de geldende vrijstelling. Dit levert renteaftrek én lage netto maandlasten op. De rente moet eerst aantoonbaar worden betaald. De schenking vindt daarna apart plaats en geldt alleen tussen ouders en kinderen of grootouders en kleinkinderen. Alle afspraken moeten schriftelijk worden vastgelegd en gemeld bij de Belastingdienst.

Plan een vrijblijvend adviesgesprek

Benieuwd of een familiehypotheek in uw situatie mogelijk én voordelig is? Onze ervaren hypotheekadviseurs zoeken het graag voor u uit. EVR begeleidt u van het eerste gesprek tot en met de fiscale afwikkeling. We zorgen dat alles klopt: inhoudelijk, juridisch en fiscaal. Het eerste gesprek is altijd kosteloos en geheel vrijblijvend. U zit dus nergens aan vast.

Ontdek of een familiehypotheek bij u past of laat u informeren over andere mogelijkheden. Klik op de knop hieronder om een afspraak in te plannen. We helpen u graag, op een manier die bij u past.

Maak een afspraak